PEGUAM MENIPU
Antara aduan yang sering kita dengar adalah wujudnya peguam yang menipu. Penipuan yang berlaku ini sering kali yang melibatkan wang atau melibatkan culas membuat kerja. Penipuan melibatkan wang lazimnya berlaku apabila peguam itu menjadi stakeholder (pemegang taruh) bagi kliennya.
Dalam perjanjian jual beli, fungsi peguam adalah untuk menguruskan perjanjian jual beli sehinggalah nama pembeli berjaya didaftarkan sebagai pemilik untuk sesuatu hartanah.
Proses perjanjian jual beli akan bermula dengan menandatangani perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli. Penjual mungkin mengupah ejen hartanah untuk menjual hartanahnya. Ejen hartanah itu kemudiannya akan mencari pembeli. Sebaik sahaja pembeli bersetuju maka ejen hartanah akan meminta pembeli menandatangani satu surat yang dikenali sebagai ‘Offer To Purchase’ (Surat Tawaran Membeli). Surat ini akan mengandungi butiran ringkas mengenai hartanah yang dibeli dan tempoh untuk menandatangani perjanjian jual beli. Lazimnya, surat itu akan menyatakan perjanjian jual beli perlu ditandatangani dalam tempoh 30 hari dari tarikh surat Offer To Purchase. Pada masa itu juga, pembeli akan membayar wang cengkeram sebanyak 3% daripada keseluruhan harga jual beli. Wang 3% itu akan diserahkan kepada ejen hartanah berkenaan sebagai tanda jadi membeli. Selain itu, wang 3% itu menjadi sebahagian daripada harga jual beli, ianya juga menjadi wang upah komisen kepada ejen hartanah itu.
Selepas itu, ejen hartanah akan menyerahkan Offer To Purchase itu kepada peguam bagi peguam menyediakan perjanjian jual beli. Peguam akan membuat carian hartanah itu untuk memastikan butiran hartanah adalah tepat. Peguam juga akan membuat carian kebankrapan ke atas penjual dan pembeli untuk memastikan kedua-dua pihak itu bukanlah seorang yang bankrap. Seorang yang bankrap tidak berupaya untuk memasuki satu perjanjian jual beli hartanah melainkan telah mendapat kebenaran daripada Ketua Pengarah Insolvensi.
Semasa menandatangani perjanjian jual beli, pembeli akan membayar baki 7% daripada harga belian sebagai deposit. Baki 90% harga belian akan dijelaskan dalam tempoh 3 atau 4 bulan selepas selepas perjanjian ditandatangani atau selepas pra-syarat awal (condition precedent) dipenuhi seperti syarat untuk mendapatkan perintah mahkamah atau kebenaran pindah milik daripada pejabat tanah diperolehi.
Peguam selanjutnya akan memasukkan kaveat ke atas hartanah itu untuk memastikan penjual tidak lagi menjual kepada pihak lain selepas menandatangani perjanjian jual beli. Banyak juga kes yang mana penjual ini mengelat dan menjual hartanah itu untuk kali kedua kepada orang lain. Dengan adanya kaveat ke atas hartanah itu, pembeli lain akan mendapat maklumat bahawa hartanah itu telah dibeli oleh orang lain. Justeru, pembeli kedua tidak akan memasuki lagi perjanjian dengan penjual melainkan sudah mendapat kepastian bahawa perjanjian pertama itu sudah tidak lagi berkuatkuasa dan kaveat akan ditarik balik.
Setelah itu, peguam akan memastikan pembeli membayar baki harga belian sama ada melalui tunai atau melalui pinjaman bank. Sekiranya penjual masih berhutang dengan bank lama, adalah menjadi tanggungjawab pembeli melalui peguamnya untuk membuat pembayaran tebus hutang dengan bank penjual. Setelah dijelaskan baharulah bank tersebut akan melepaskan geran hartanah yang berada dalam pegangan bank.
Apabila proses tebus hutang selesai, pembeli akan membayar baki harga belian kepada penjual melalui peguam. Lazimnya, dalam perjanjian jual beli akan ditulis bahawa peguam telah diberikan kuasa untuk memegang baki harga belian itu atas dasar pemegang wang pertaruhan (stakeholder).
Apabila wang telah berada dalam akaun peguam maka peguam akan meminta kunci rumah daripada penjual dan seterusnya menyerahkan kunci itu kepada pembeli. Peguam juga akan menyerahkan baki harga belian kepada penjual. Maka selesailah satu perjanjian jual beli hartanah tersebut.
Penipuan peguam ini boleh berlaku pada saat baki wang belian itu berada di tangan peguam. Ada peguam yang gelap mata apabila melihat wang beratus ribu atau berjuta ringgit berada dalam akaunnya. Peguam boleh gelap mata dengan memberikan pelbagai alasan. Ada peguam yang menggunakan wang kliennya itu untuk ‘rolling’ modal kerana peguam itu mempunyai perniagaan lain. Peguam itu ingat beliau akan berjaya mendapatkan wang yang lebih banyak dan wang klien itu tidak terjejas. Hakikatnya, adalah satu kesalahan besar bagi peguam untuk menggunakan wang bukan miliknya walaupun untuk tempoh yang sekejap. Peguam itu sendiri tahu bahawa tidak mungkin kliennya itu akan bersetuju dengan tindakannya ‘rolling’ duit kepunyaan kliennya.
Ada peguam yang memang daripada awal berniat untuk menipu duit kliennya. Biasanya peguam begini tidak akan bertahan lama kerana pasti kelak ada kliennya akan membuat laporan disiplin kepada Lembaga Tatatertib Majlis Peguam. Jika ada laporan berkenaan dibuat pastinya Lembaga Tatatertib akan mengambil tindakan sama ada tindakan amaran, denda, gantung lesen atau terus membatalkan nama peguam daripada daftarai nama peguam.
Selain itu, klien itu boleh menyaman peguam berkenaan dan setiap peguam sememangnya diwajibkan untuk mengambil insuran indemniti. Antara terma insuran tersebut adalah bahawa pihak insuran akan membayar balik kerugian yang dialami oleh klien itu atas dasar penipuan peguam itu. Inilah kelebihan menggunakan peguam yang bertauliah kerana sifat tidak amanah (dishonesty) juga termaktub sebagai satu terma pembayaran pampasan.
Ada juga peguam yang culas membuat kerja sehingga dianggap cuai dalam profesion. Suatu ketika dahulu, seorang peguam kanan, mendiang Tuan Bhag Singh pernah menceritakan kisah beliau disaman disebabkan tidak memasukkan notis rayuan dalam tempoh yang ditetapkan sehingga menyebabkan kliennya kehilangan peluang untuk merayu. Kata mendiang, kliennya seorang yang licik. Apabila kesnya kalah, beliau telah menulis surat kepada kliennya untuk mendapatkan arahan untuk menfailkan notis rayuan tetapi kliennya tidak memberikan arahan. Kata kliennya pula beliau telah memberikan arahan. Akhirnya kerana tiada penyelesaian maka kliennya itu telah menfailkan kes terhadap apa yang dikatakan kecuaian itu berlaku. Saya tidak tahu natijah akhir kes tersebut. Jika tidak silap ingatan, pihak insuran telah membayar sejumlah gantirugi walaupun menurut mendiang, fakta kes berpihak kepadanya. Mendiang pula terpaksa membayar caruman insuran yang lebih besar pada tahun hadapannya. Mendiang pernah mengingatkan saya bahawa ‘your client is your worst enemy’ (klien kamu adalah musuh kamu yang paling ketat). Maka sebagai peguam pastikan anda mencatatkan segala arahan klien supaya kelak kamu sebagai peguam tidak dipersalahkan oleh klien sendiri. Pastikan juga bahawa kamu bertindak mengikut arahan klien. Usahlah pandai-pandai membuat keputusan bagi pihak klien. Peguam hanya membantu klien untuk memahami perjalanan kes dengan memberikan pelbagai opsyen yang boleh dibuat oleh klien. Akhirnya, klien itu sendiri yang perlu membuat keputusan berdasarkan pilihan yang diberikan.
Sebenarnya penipuan dalam transaksi ini berlaku di mana-mana dalam dunia perniagaan. Peniaga secara lazimnya akan menipu kecuali peniaga itu seorang yang jujur dan percaya kepada balasan selepas mati.
Al-Quran sendiri mendedikasikan satu surah khusus yang menceritakan mengenai penipuan oleh golongan peniaga. Jika kita membaca surah al-Mutaffifin kita akan dapati bagaimana Allah Taala mencela golongan peniaga yang menipu timbangan. Apabila mereka menjadi pembeli mereka mahukan penjual menimbang dengan betul tetapi apabila mereka menjadi penjual mereka akan mengurangi timbangan. Orang yang seperti ini akan berada di neraka yang terbawah.
Meskipun ayat ini ditujukan kepada golongan peniaga yang curang, ianya juga menjadi amaran kepada peguam yang curang. Tiada manusia suka ditipu oleh penipu atau ‘scammer’. Scammer sendiri pun tidak suka ditipu tetapi pada masa yang sama ada manusia yang bertugas sebagai scammer dengan alasan bahawa mereka hanya menipu orang yang tamak. Manusia scammer ini pastinya akan dibakar oleh api neraka yang dahsyat.
Peguam yang menipu juga akan dibakar oleh api neraka yang dahsyat. Sebab itu peguam perlu mematuhi segala etika dalam profesion.
Selain itu, Al-Quran juga sering menceritakan golongan ahli kitab yang menipu. Ahli kitab ini adalah agamawan yang faham dan belajar tentang ajaran tuhan. Tetapi sebahagian besar daripada mereka ini sanggup menipu atas nama agama. Tiada satu ayat pun dalam Al-Quran yang menyebutkan tentang peguam yang menipu. Maka, berhati-hatilah dengan ahli kitab atau agamawan yang pandai menipu atas nama agama.
Al-Quran juga menyebutkan tentang hakim yang tidak menjatuhkan hukum dengan adil. Ada kisah dalam Al-Quran yang menegur Nabi Daud a.s yang memberikan penghakiman tatkala beliau telah masuk ke kamarnya. Kedua-dua pengadu telah datang kepada Nabi Daud a.s dan mengadu mengenai seorang itu yang telah mempunyai 99 binatang ternak dan mahu mengambil seekor lagi binatang ternak milik saudaranya. Ketika berhadapan dengan masalah itu Nabi Daud a.s telah menjatuhkan hukuman ke atas orang itu tanpa mendengar penjelasan daripadanya terlebih dahulu. Perbuatan itu telah ditegur oleh Allah Taala.
Begitu juga, jika kita sering ke Mahkamah Syariah pastinya kita akan berjumpa dengan ayat Al-Quran yang lazimnya menghiasi dinding Mahkamah yang mengingatkan para hakim untuk bertindak dengan adil dan saksama kerana tatkala hakim itu tidak berlaku adil maka balasannya adalah menjadi bakaran api neraka.
Al-Quran juga menyebut mengenai saksi yang memberikan keterangan palsu. Saksi yang memberikan keterangan palsu akan dilaknat oleh Allah Taala dan adalah menjadi sebesar-besar dosa. Maka, tidak hairanlah kesaksian palsu itu digandingkan dengan ayat berkaitan syirik kepada Allah Taala.
Sebab itu, jika menganggap peguam itu ramai yang menipu maka itu adalah tanggapan yang silap. Ramai peguam yang jujur tetapi ini tidak bermakna tiada peguam yang menipu. Ada peguam yang menipu wang klien dan ada peguam yang menipu dengan culas dalam memberikan perkhidmatan kepada klien. Kedua-dua perbuatan ini adalah amalan yang tidak baik dan patut dijauhi oleh peguam
Anehnya, ada juga peguam yang ditipu oleh klien sendiri. Hal ini kerap terjadi sekiranya peguam tidak mengambil tindakan berhati-hati dengan kliennya. Sewaktu mula beramal dahulu kira-kira belasan tahun yang lepas, ada seorang klien yang sering datang ke pejabat untuk berbincang mengenai perniagaannya. Pada satu hari klien ini telah datang dan memberitahu mengenai satu bisnesnya yang mana beliau memerlukan khidmat peguam untuk menjadi pemegang wang pertaruhan. Beliau memberitahu bahawa rakan perniagaannya telah memasukkan wang sebanyak 10 ribu ringgit ke dalam akaun peguam dan meminta untuk memindahkan wang itu kepadanya.
Saya telah memberitahu rakan kongsi hal tersebut dan rakan kongsi telah menyiapkan cek untuk diserahkan kepada klien itu tanpa terlebih dahulu menyemak akaun firma sama ada benar-benar wang itu telah dimasukkan. Rupa-rupanya klien itu telah kelentong peguam dan tiada wang dimasukkan ke dalam akaun firma. Akhirnya klien itu telah lari dengan wang itu dan sehingga sekarang tidak pernah lagi bersua muka dengan klien itu.
Pada suatu ketika, seorang klien lain telah berjumpa dan memberitahu bahawa kemungkinan beliau akan dihadapkan ke mahkamah untuk direman. Beliau telah meminta saya untuk menjadi peguam bagi melawan kes reman itu. Pada masas itu, reman dibuat di Mahkamah Majistret Jalan Raja berhadapan dengan Dataran Merdeka.
Saya telah pergi ke mahkamah dan berlawan dengan pihak pendakwa. Takdir Allah Taala, majistret telah bersetuju dengan hujah yang saya kemukakan dan telah permohonan reman yang dibuat. Sejurus selepas dibebaskan saya telah meminta beliau untuk membayar upah peguam. Bukannya besar pun hanya sekadar beberapa ratus ringgit sahaja. Klien itu telah berjanji untuk datang ke pejabat keesokan harinya untuk membuat pembayaran. Akhirnya sampai ke hari ini klien itu sudah tidak dapat dihubungi.
Pokoknya, sebagai peguam kita tidak boleh meletakkan kepercayaan seratus peratus terhadap klien kita. Ada peguam yang jujur dan ada klien yang culas. Sikap berhati-hati dengan klien ini adalah satu amalan baik dalam profesion guaman.
Sebab itu antara amalan baik dalam profesion ini adalah dengan meminta klien itu untuk menandatangani satu waran untuk bertindak. Dapatkan segala butiran klien itu seperti nama, nombor kad pengenalan, alamat, nombor telefon dan alamat emel. Catatkan juga apakah arahan serta skop tugasan yang diamanahkan kepada peguam supaya peguam tahu skop tugas yang perlu dilakukan. Jangan lupa juga untuk mencatatkan jumlah upah peguam. Sekurang-kurangnya perlu ditulis anggaran upah yang dikenakan apabila selesai tugasan dibuat. Peguam tidak perlu malu atau segan untuk memberitahu klien itu tentang upah guaman yang perlu dibayar. Langkah ini boleh mengelakkan tohmahan klien bahawa peguam itu telah menipunya.
Pada suatu ketika dahulu seorang rakan peguam pernah memberitahu tentang seorang kliennya yang menelefonnya ketika beliau sudah hampir tidur malam. Kliennya itu memberitahu mengenai satu tindakan guaman yang diambil oleh bekas suaminya, antara lain, bekas suaminya telah memperolehi satu perintah injunksi secara ex-parte (sebelah pihak) untuk membekukan akaunnya.
Mendengar hal tersebut, rakan peguam itu telah bingkas bangun dari katilnya dan berjanji untuk berjumpa di suatu restoran. Setelah mendapat arahan kliennya beliau telah meminta kertas yang digunakan oleh pelayan restoran untuk mencatatkan pesanan makanan pelanggan dan menulis di atas kertas itu jumlah fi guaman. Setelah menganalisa kes tersebut, beliau membuat kesimpulan bahawa perintah injunksi ex-parte itu belum diserahkan kepada pihak bank.
Beliau telah meminta kliennya untuk pergi ke bank seawal mungkin pada pagi esoknya dan mengeluarkan kesemua wang miliknya di dalam akaun bank itu. Ini kerana pihak bank masih belum menerima serahan perintah injunksi dan kemungkinan besar akaunnya masih belum dibekukan.
Kliennya itu telah pergi ke bank seawal mungkin dan ternyata bahawa bank tersebut telah membenarkan beliau mengeluarkan wang tersebut dan kliennya itu telah memindahkan wang tersebut ke akaun yang lain dengan bank yang berbeza.
Beliau telah berjaya mengatasi masalah kliennya itu dan beliau telah menerima upah yang sangat lumayan.
Ada juga peguam yang ditipu oleh kakitangannya sendiri. Ini mungkin berlaku jika peguam itu terlalu percaya kepada kakitangannya tanpa mempunyai mekanisme yang khusus untuk menyemak kerja-kerja kakitangannya. Seorang kawan peguam kini merengkok dalam penjara kerana gara-gara terlalu percaya dengan pengurus firmanya. Khabarnya beliau telah menandatangani banyak cek kosong untuk memudahkan urusan guaman. Sebagaimana lazimnya, peguam banyak berurusan dengan pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri untuk pembayaran cukai setem dan dengan pihak Pejabat Tanah dan Galian untuk urusan pendaftaran pindah milik atau gadaian. Justeru, jika peguam itu jarang masuk pejabat maka banyak kerja dilepaskan kepada kakitangan. Kakitangan mungkin mengadu kelewatan pembayaran cukai setem atau pendaftaran menyebabkan akan berlaku risiko firma itu kelak akan dipersalahkan dan termasuk menanggung penalti lambat bayar. Justeru, ada peguam yang menandangani cek kosong dan ini akan membuka ruang untuk penyelewangan wang stakeholder oleh kakitangannya sendiri. Ini yang sering terjadi kerana peguam itu akan dipersalahkan jika berlaku sebarang penyelewengan. Sebab itu, peguam perlu sangat berhati-hati bagi sebarang pengeluaran cek.
Pada suatu ketika dahulu ketika transaksi bank secara atas talian masih belum popular, ramai klien peguam yang membawa wang tunai puluhan ribu ringgit kepada peguam. Apa yang berlaku adalah kakitangan itu sendiri yang songlap wang klien itu dan tidak memasukkan ke dalam akaun firma peguam. Klien itu pula tidak meminta sebarang resit sebagai tanda bayaran dan apabila resit tidak dbuat bermakna wang tersebut mungkin tidak akan diaudit oleh auditor. Sebab itu ini akan membuka ruang kepada penyelewengan wang oleh kakitangannya.
Sebagai kesimpulan, peguam tidak semestinya menipu untuk berjaya. Peguam yang beretika akan lebih berjaya daripada peguam yang menipu. Peguam juga perlu berhati-hati dengan klien yang mungkin menipu peguam. Selalulah semak prosedur dan fail dalam firma untuk mengelak berlakunya penyelewengan.
Comments